Prognosen für die Bauwirtschaft

Wohnungsbau lässt Corona-Krise hinter sich

Mit über sechs Milliarden Franken hat das Bauhauptgewerbe im dritten Quartal 2021 aussergewöhnlich viel Umsatz erwirtschaftet. Und auch für das vierte Quartal wird ein beachtliches Umsatzplus erwartet. Dies ist hauptsächlich auf Nachholeffekte aus dem Corona-Jahr 2020 zurückzuführen, die für einen hohen Arbeitsvorrat zu Beginn des vergangenen Jahres sorgten. Einige Frühindikatoren deuten jedoch darauf hin, dass sich der Umsatz und die Beschäftigung im laufenden Jahr wieder normalisieren dürften.

Die Bautätigkeit in der Schweiz war im dritten Quartal 2021 mit einem Umsatz von 6,4 Milliarden Franken aussergewöhnlich hoch – es war das umsatzstärkste Quartal seit mindestens drei Jahrzehnten. Dies zeigt die Quartalserhebung des Schweizerischen Baumeisterverbandes SBV. Und sollten sich die Erwartungen bestätigen, dann hat die Bauwirtschaft auch im Schlussquartal 2021 einen beachtlichen Umsatz erwirtschaftet: Der Bauindex, das Prognoseinstrument der Credit Suisse und des SBV, prognostiziert für das letzte Vierteljahr eine Bautätigkeit von rund 6 Milliarden. Das wäre ein Umsatzplus von 3,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Damit würde der Umsatz im Jahr 2021 wieder an das Niveau von 2019, das bisherige Rekordjahr, heranreichen – oder es womöglich sogar noch übertreffen.

Seit Anfang des vergangenen Jahres wurden gemäss Angaben des Schweizerischen Baumeisterverbandes über 6500 neue Arbeitsplätze geschaffen.

Alle Sparten, vom Wohnungsbau bis hin zum öffentlichen Tiefbau, haben einen positiven Wachstumsbeitrag geleistet. Die Beschäftigung ist gemäss Angaben des Schweizerischen Baumeisterverbandes per Ende September 2021 auf über 90 000 Festangestellte gestiegen, der höchste Wert seit fast 20 Jahren. Allein seit Anfang des vergangenen Jahres wurden über 6500 neue Arbeitsplätze geschaffen. Doch was auf dem Papier aussieht wie eine Phase intensiven Baubooms, relativiert sich in der Praxis aufgrund starker Sonder- und Nachholeffekte ziemlich schnell. Denn zu beachten gilt, dass das Bauhauptgewerbe anderthalb schwache Jahre hinter sich hat und ein Teil des Umsatzwachstums nicht auf eine gesteigerte Produktion, sondern auf die gestiegenen Preise für Baumaterialien und Rohstoffe zurückzuführen sind.

« Nach Einschätzungen von Experten wird sich die Bauaktivität in der Schweiz mittelfristig wieder auf einem normalen Niveau einpendeln. »

Erholung auf Zeit

Die derzeitige Erholung, welche hauptsächlich durch die Sonder- und Nachholeffekte der Corona-Pandemie ausgelöst wurde, dürfte nur eine vorübergehende Erscheinung sein. Gemäss Experteneinschätzungen wird sich die Bauaktivität in der Schweiz mittelfristig wieder auf einem tieferen Niveau einpendeln. Durch die Auswirkungen der Corona-Krise war der Auftragseingang 2020 zunächst stark rückläufig. Gerade zu Beginn des ersten Quartals im letzten Jahr kam es zu einem beeindruckenden Aufholeffekt, es wurden 7,2 Milliarden Franken an neuen Aufträgen gesprochen, ein Rekordwert. Anschliessend hat die Dynamik aber bereits wieder deutlich nachgelassen.

Bauindex Schweiz: Die Baukonjunktur auf einen Blick

Hochbauindex 1.Q 1996 = 100, saisonbereinigt, nominal (Punkte = Trenderwartung) | Quelle: Bauindex Schweiz, 4. Quartal 2021

Abnehmender Arbeitsvorrat

Mit der prognostizierten hohen Bautätigkeit im Schlussquartal 2021 dürfte der Arbeitsvorrat wieder deutlich sinken. Anzahl und Volumen neuer Baugesuche könnten bereits ihren Zenit wieder überschritten haben, die öffentlichen Ausschreibungen und Zuschläge verlieren ebenfalls an Dynamik. Auf Grund all dieser Faktoren ist es nicht garantiert, dass die derzeit hohe Beschäftigung auch dauerhaft gehalten werden kann. Für Fachleute scheint es derzeit eher unwahrscheinlich, dass die Beschäftigung in diesem Jahr wieder so stark ansteigt wie 2019 oder 2021.

Infrastrukturbau füllt die Lücke

Der Bau von Infrastruktur, Datenzentren und Logistikflächen füllt die entstandenen Lücken des seit geraumer Zeit rückläufigen Baus von Büro- und Verkaufsflächen.

Infrastrukturbau füllt die Lücke

Ein starkes Umsatzwachstum erwarten die Fachleute der Credit Suisse für den Wirtschaftsbau (+6,8 %). Dieser Trend dürfte sich auch in den nächsten Quartalen fortsetzen. Die Lücken, welche seit geraumer Zeit durch den rückläufigen Bau von Büro- und Verkaufsflächen entstanden sind, füllt das starke Wachstum von Infrastruktur, Datenzentren und Logistikflächen wieder auf. Von den zehn grössten Hochbauprojekten, für welche in den vergangenen zwölf Monaten Baugesuche eingereicht oder bewilligt worden sind, entfallen sechs auf Immobilienprojekte aus den Bereichen Gesundheit, Sport und Freizeit, Datenzentren, Bildung und Logistik.

« Ein starkes Umsatzwachstum erwarten die Fachleute für den Wirtschaftsbau – dieser Trend dürfte sich auch in den nächsten Quartalen fortsetzen. »

Wenig Impulse im Wohnungsbau

Die Entwicklung der Baubewilligungen deutet auf wenig Impulse im Wohnungsbau hin. Das bewilligte wertmässige Bauvolumen hat sich zwar leicht stabilisiert, lag in den vergangenen zwölf Monaten immer noch um mehr als drei Prozent unter dem Mittel der vergangenen sechs Jahre. Der stärkste Treiber dieses Rückgangs ist der Neubau von Mietwohnungen. Dieser weist seit rund drei Jahren eine rückläufige Tendenz auf. Zu Hoffnung Anlass gibt jedoch der jüngst gestoppte Rückgang bei den neu eingereichten Baugesuchen. Die im letzten Jahr eingekehrte Trendwende bei den Wohnungsleerständen könnte Investitionen im Mietwohnungsbereich wieder interessanter machen und mittelfristig das Volumen im Mietwohnungsbau erhöhen.

Weniger Eigenheim-Neubauten

Obwohl das Interesse an Wohneigentum im Laufe der Pandemie massiv angestiegen ist, sinkt die Anzahl der bewilligten Eigenheime weiter. Wurden vor gut zehn Jahren im Durchschnitt noch über 32 000 Eigentumseinheiten pro Jahr bewilligt, sind es heute noch rund 17 000. Die Baugesuche lassen zwar in vielen Regionen eine leichte Gegenbewegung erkennen, aber ob damit der jahrelange Rückgang der Bautätigkeit in diesem Bereich gestoppt werden kann, lässt sich momentan noch nicht schlüssig beurteilen.

Das Volumen eingereichter Umbaugesuche hat weiter zugelegt.

Umbau und Sanierungen wichtiger

Da das Angebot an Neubauobjekten weiterhin gering bleibt, dürften vermehrt Investitionen in den Bestand fliessen. So hat das Volumen eingereichter Umbaugesuche weiter zugelegt. Ein wichtiger Treiber dieser Entwicklung dürfte nebst dem Trend zu energetischen Sanierungen auch die steigende Bedeutung der Kreislaufwirtschaft sowie ein erhöhtes Interesse an Ferienwohnungen sei. Die Pandemie hat dem Ferienwohnungsmarkt neuen Schwung verliehen. Da aber aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes der Bau neuer Zweitwohnungen beschränkt ist, profitiert der Umbaubereich entsprechend. Vom Umbautrend sollte nicht nur das Bauhauptgewerbe profitieren, sondern auch das Elektroinstallationsgewerbe und die Bauzulieferer.

Hohe Nachfrage nach Wohneigentum

Die Nachfrage nach Wohneigentum war auch 2021 sehr hoch, dem gegenüber stand ein unverändert knappes Angebot. In Kombination mit den attraktiven Finanzierungsbedingungen und dem Trend zum Homeoffice führte dies zu einem Anstieg der Immobilienpreise im dritten Quartal 2021 von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist der stärkste Anstieg seit 2013. Zudem hält die Zuwanderung weiterhin an und das Angebot an Grund und Boden wird immer knapper.

Eigenheimpreise steigen weiter

Die Preisdynamik bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen dürfte in absehbarer Zukunft hoch bleiben – auch wenn sie sich leicht abschwächen wird. Diesen Schluss ziehen zumindest die Immobilienexperten der UBS. Laut Schätzung dürften sich im laufenden Jahr Einfamilienhäuser um weitere drei Prozent verteuern, Eigentumswohnungen um zwei Prozent. Damit dürfte sich die Preissteigerungsrate gegenüber 2021 aber ungefähr halbieren. Denn die pandemiebedingte Zusatznachfrage nach Wohneigentum wird sich im laufenden Jahr wohl etwas abschwächen.

Ob es sogar zu einer Trendwende kommt, liegt schlussendlich in der Hand der Währungshüter. Denn die US-Notenbank hat angekündigt, den Leitzins schneller anzuheben als geplant. Sollten auch die Europäische Zentralbank (EZB) und die Schweizerische Nationalbank (SNB) mitziehen, ist hierzulande mit Preisrückgängen zu rechnen. Am Markt gilt derzeit ein solcher Schritt der SNB allerdings als sehr unwahrscheinlich.

« Die Trendwende im Wohnungsleerstand könnte Investitionen im Mietwohnungsbereich steigen lassen und das Volumen im Mietwohnungsbau wieder erhöhen. »

Noch 15 Prozent der Haushalte können sich ein Eigenheim leisten

Weil die Löhne in den letzten Jahren nicht mit den steigenden Immobilienpreisen mitgehalten haben, können sich heute nur noch 15 Prozent der Schweizer Haushalte ein durchschnittliches Eigenheim leisten. Vor der Pandemie waren es noch rund 20 Prozent. Derweil treiben die anhaltend tiefen Hypothekarzinsen die Nachfrage weiter an, während vergleichsweise wenig neu gebaut wird. Hinzu kommt noch ein weiterer Effekt: Eigenheime werden in den Zentren zunehmend als Investition zur Vermietung gekauft. So werden zum Beispiel in Zürich heute rund 45 Prozent der Eigentumswohnungen vermietet und nicht selbst bewohnt. Auch das verknappt das Angebot an Wohnungen, die zum Kauf stehen.

Gemischte Aussichen

Das Barometer der Konjunkturforschungsstelle KOF hat sich seit November nur wenig verändert. Die Aussichten sind weiterhin überdurchschnittlich und deutlich besser als im Januar 2021. Allerdings reicht der momentane Stand nicht an die hohen Werte aus dem Frühjahr und Sommer des vergangenen Jahres heran. Die verschiedenen Untergruppen des Barometers entwickeln sich jedoch uneinheitlich: Verbessert haben sich die Aussichten für den Konsum und die Finanz- und Versicherungsdienstleister. Auch für das Gastgewerbe hellen sich die Perspektiven tendenziell auf.

Für das Baugewerbe geben die Indikatoren für fast alle Teilaspekte der Geschäftstätigkeit nach, insbesondere für die Ertragsentwicklung, die Produktionstätigkeit und die Kapazitätsauslastung. Gegen diese breite Abwärtstendenz stemmen sich die Indikatoren für die Wettbewerbssituation und die Beschäftigungsentwicklung.

 

Quellen: Bauindex Schweiz, 4. Quartal 2021 – Credit Suisse und Schweizerischer Baumeisterverband / Staatssekretariat für Wirtschaft SECO / KOF Konjunkturforschungsstelle, ETH Zürich / Baublatt – Docu Media Schweiz GmbH, UBS

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